Cuidados essenciais ao comprar um imóvel

Introdução

Comprar um imóvel é uma grande realização, afinal quem não quer ter a casa própria, sentir a segurança de ter seu pedaço de chão, não é mesmo? Mas, comprar um imóvel não é uma tarefa simples, e você vai precisar tomar uma série de cuidados essenciais para que sua compra seja totalmente segura.

Preparamos esse material para que você tenha informações suficientes para realizar uma transação totalmente segura durante o processo de compra do seu imóvel. Aqui você irá conhecer tudo sobre os tipos de imóvel, documentações necessárias, formas de pagamento e garantias de propriedade. Esse conhecimento aliado a assessoria competente de um corretor de imóveis poderá lhe dar a tranquilidade necessária.

Estamos certos de que esse material será bastante útil para facilitar a aquisição do seu tão sonhado imóvel. Boa leitura!

Planejamento

Para muitos é a realização de um sonho, as economias de uma vida inteira, para outros, um bom investimento. Comprar um imóvel é uma tarefa complexa, e em ambos os casos será necessário um bom planejamento, definindo questões como: tipo do imóvel, forma de pagamento, localização, tudo de acordo com as necessidades e potencial financeiro da família.

Nesse momento, é muito importante que você procure um corretor de confiança, pois ele poderá auxiliar com preciosas informações, dando dicas e mostrando os melhores caminhos a seguir. É fundamental estabelecer um relacionamento de confiança com o corretor. Conte as suas expectativas, necessidades e gostos. Caberá ao corretor de imóveis entender seus anseios e orientá-lo na compra de um imóvel que gere o seu bem-estar e de sua família, além do retorno do investimento.

Defina o Tipo de imóvel que irá comprar

Existe grande diferença entre imóveis novos ou usados, conheça um pouco mais das características de cada um para escolher qual deles irá atender suas necessidades.

Imóvel Novo / Lançamentos

Esse tipo de imóvel é ideal para quem tem tempo para planejar sua compra. A vantagem é poder parcelar praticamente todo o valor da compra. Como normalmente as vendas se iniciam antes das obras, o comprador pode dar um sinal pequeno e parcelar a entrada durante o período das obras, o que não ocorre na compra de um imóvel pronto. Outra vantagem é que o comprador irá receber um imóvel novo, e poderá deixá-lo com as características que atendem seu gosto.

O mercado imobiliário apresenta hoje inúmeras ofertas para quem escolhe comprar um imóvel na planta, seja terrenos, apartamentos ou até mesmo casas (terreno + construção).

Se a sua opção for por um imóvel novo, ao decorrer desse material irá encontrar dicas essenciais.

Imóvel pronto / Usado

A escolha pelo imóvel usado, pode ser uma boa opção para quem tem o valor da entrada, ou integral da compra, já disponível. Além disso, você pode optar por morar em determinada região, já adensada, e com poucas oportunidades de imóveis novos, então a melhor opção é realmente procurar por um imóvel usado que atenda as características que você deseja. Outra vantagem comprar imóvel pronto, é a grande possibilidade de desconto na hora da compra.

Defina a forma de pagamento

Depois de escolher o tipo de imóvel que você deseja comprar, é importante definir como será feito o pagamento, que pode ser feito à vista, com uso de financiamento bancário, consórcio contemplado, uso de FGTS, ou até mesmo permuta imobiliária.

Abaixo vamos transcorrer sobre cada uma delas.

Pagamento à vista

Essa é sem dúvida a melhor condição de compra, pois com o valor da compra integral em mãos, o comprador terá maior poder de negociação, e poderá conseguir descontos significativos na sua compra.

Tratando-se de pagamento à vista, o comprador deverá redobrar seus cuidados, para que não tenha prejuízos. Depois de conferir toda documentação do imóvel e dos vendedores, o comprador deverá alinhar como serão feitos os pagamentos referentes a compra, tomando medidas de segurança como: confecção de contrato por corretor assessor formalizando como serão feitos os pagamentos, realizar os pagamentos através de depósitos em conta indicada formalmente pelos vendedores ou cheque administrativo nominal ao vendedor indicado para recebimento formalmente. Evite realizar pagamento em dinheiro vivo, colocando a segurança de todos os envolvidos em risco. Somente quite a compra do imóvel mediante a apresentação de todas as certidões e a lavratura da escritura Pública de venda e compra.

Financiamento imobiliário

Ideal para quem não possui o valor total da compra do imóvel, e hoje está pagando aluguel. O financiamento bancário normalmente tem parcelas similares ao valor desembolsado com um o aluguel, e é uma excelente maneira de construir patrimônio.

Existem três tipos de financiamentos imobiliários mais praticados, descubra qual deles é o melhor para você.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Trabalha com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). O SFI existe para financiar imóveis cujos valores estão além dos limites estabelecidos para financiamentos pelo SFH. Nesse caso, não há um valor máximo para o imóvel a ser adquirido ou de comprometimento de renda. Esse tipo de financiamento normalmente atende compradores que adquirem imóveis de valores elevados e com capacidade para dar uma entrada de pelo menos 60% do valor do bem. As taxas de juros são variáveis de banco para banco e o prazo máximo para quitação do empréstimo é de 35 anos.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

É o sucessor do antigo Banco Nacional de Habitação (BNH) e trabalha com recursos do SBPE e do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS). O SFH existe para financiar imóveis com valores máximos que variam de acordo com a cidade onde serão comprados. Por esta modalidade de financiamento a pessoa pode comprar um imóvel de no máximo R$ 750.000,00 em cidades dos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal e R$650 mil nos demais estados brasileiros. As taxas de juros cobradas no SFH são muito mais interessantes do que as praticadas no SFI. Na Caixa Econômica Federal (CEF), eles alcançam no máximo 9,9% de juros ao ano para pessoas que não são clientes do banco, podendo chegar a 9,45% para clientes e 9,3% para servidores públicos.

Programa Minha Casa Minha Vida

Utiliza recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). O Programa Minha Casa Minha Vida foi criado pelo governo federal para permitir que mais brasileiros realizem o sonho da casa própria pagando prestações que são subsidiadas. Os imóveis podem ser financiados para famílias com renda mensal bruta de até R$ 5.000,00, de acordo com as faixas de financiamento abaixo:

• Faixa 1: famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.600,00;

• Faixa 2: famílias com renda mensal bruta entre R$ 1.600,00 e R$ 3.275,00;

• Faixa 3: famílias com renda mensal bruta entre R$ 3.275,00 e R$ 5.000,00.

Esta modalidade está disponível apenas para imóveis novos.

Amortização

É importante compreender a forma como a parcela é composta. Afinal, como em qualquer empréstimo, nos financiamentos imobiliários, além de taxas e seguros, são cobrados juros sobre o valor emprestado. Quando pagamos as parcelas estamos pagando uma parte do valor que tomamos emprestado para adquirir o imóvel, ou seja, estamos amortizando a dívida, e outra parte corresponde aos juros cobrados. Veja a seguir as modalidades existentes:

Tabela Price

Na Tabela Price as parcelas são fixas durante todo o período, a amortização aumenta a cada período e os juros diminuem a cada período. O saldo devedor é atualizado mensalmente, no dia correspondente ao aniversário do contrato, pelo índice de remuneração básica aplicado aos depósitos da conta de poupança, se a origem do recurso for o SBPE ou pelo índice de remuneração aplicado ao FGTS, se a origem do recurso for o FGTS.

Tabela SAC

Pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). Nesse sistema de amortização as parcelas tendem a se reduzir ao longo do tempo. A prestação é composta das parcelas de amortização e juros, em que o valor mensal da parcela de amortização é constante pelo período de doze meses, sendo recalculada (divisão do saldo devedor pelo prazo restante do financiamento) sempre na data do aniversário do contrato. A parcela de juros é recalculada mensalmente, de acordo com o saldo devedor atualizado e a taxa de juros contratada.

Documentação necessária

Tendo em mente que quanto mais rápida for feita a apresentação dos documentos mais ágil será a análise de crédito e a liberação do financiamento. Além do RG, CPF e comprovante de endereço, se você pretende pegar um financiamento pelo SFH deverá comprovar o estado civil e apresentar:

• Certidão de Nascimento ou de Casamento, conforme o caso;

• Certidões negativas estadual e federal que comprovem a inexistência de processos judiciais e criminais;

• Certidão negativa de débitos relativos a tributos federais e dívida ativa da União;

• Carteira de Trabalho com cópia da folha de rosto, da página relativa ao contrato de trabalho, da opção pelo FGTS e das alterações salariais, se for assalariado;

• Certidão Negativa de Propriedade de Imóvel, caso a pessoa queira recorrer a um recurso do FGTS;

• Comprovação de renda compatível com o valor do financiamento desejado.

No caso de assalariados, a comprovação de renda deve ser feita pelos três últimos contracheques. Autônomos devem apresentar uma das opções abaixo:

• Contrato de prestação de serviços;

• Declaração do IR;

• Declaração do sindicato da categoria;

• Recibo de recebimento de trabalhos prestados;

• Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por um contador.

Com toda a documentação em mãos, o banco fará a análise do seu cadastro. Cabe ressaltar que nesta análise serão considerados outros compromissos financeiros que você tenha e farão a verificação de eventuais restrições junto aos serviços de proteção ao crédito. Se houver renda suficiente para pagar as prestações e demais compromissos e não houver restrições de crédito, em alguns dias o empréstimo é liberado.

Uso de FGTS na compra

O comprador pode usar o saldo do FGTS na compra do imóvel, desde que sejam respeitadas as condições abaixo:

• Ter trabalhado por no mínimo três anos sob o regime do FGTS;

• Ter contrato de trabalho ativo no regime na data de liberação do financiamento ou ter saldo de, no mínimo, 10% do valor do imóvel na conta vinculada ao Fundo;

• Não ter outro financiamento concedido pelo SFH ou ser proprietário de imóvel no município onde mora ou onde trabalhe;

• Não ser proprietário, promitente comprador, usufrutuário, ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção localizado no mesmo município ou cidades limítrofes;

• O imóvel deve ser exclusivamente para moradia.

Para utilizar o FGTS na compra será necessário apresentar:

• Cópia da carteira de Trabalho;

• Extrato de cada conta do FGTS com registros dos 2 últimos anos;

• Autorização para movimentação de conta vinculada ao FGTS;

• Declaração comprovando que é a primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Custos da compra

Ao comprar um imóvel, o comprador também deve incluir em seu planejamento os custos que terá com a compra, principalmente no que se refere a documentação, conforme abaixo:

• ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) recolhido perante a Prefeitura local. Que normalmente tem o custo de 2,5% sobre o valor da transação;

• Escritura Definitiva de Venda e Compra, caso pague o preço do imóvel totalmente com recursos próprios. Do contrário, se financiar, pagará uma taxa de escritura para o Banco de sua preferência, responsável pelos trâmites do Contrato de Financiamento;

• Emolumentos cartorários perante o Registro de Imóveis, ao solicitar a averbação do Contrato de Financiamento ou Escritura Definitiva de Venda e Compra na matrícula individualizada do imóvel;

• Por fim, se a compra for através de financiamento ou saque do FGTS, o comprador deverá arcar com o pagamento de Laudo de engenharia, solicitado pelo banco, afim de garantir que o imóvel realmente tenha o valor pleiteado de crédito.

Além dos custos de documentação, o comprador também deve se preparar para outros gastos como: mudança, adequações do imóvel, etc.

Pesquisa do imóvel

Depois de tanto planejamento, chegou a hora de iniciar sua busca pelo imóvel certo! Uma dica de ouro, é que você procure por um corretor experiente e bem relacionado no meio, pois isso irá te poupar muito tempo e trabalho de perder horas e horas visitando inúmeros sites e falando com diversos corretores. Além disso, como vimos, a compra de um imóvel implica em uma série de decisões e de análises, e muitas delas são mais fáceis e seguras de seguir quando há a orientação de um profissional. O corretor de imóveis terá papel essencial na condução da negociação, na análise documental, confecção do contrato de compra e venda e na condução até o final da transação, promovendo a segurança total na sua compra.

Procure escolher seu corretor, com base no seu histórico profissional e reputação. Pedir indicações a amigos pode ser uma boa opção.

Banco de dados comparativo

Pesquise e armazene de forma organizada, os dados dos imóveis que lhe agradaram, para que ao chegar o momento da escolha, você tenha base suficiente para analisar e optar pelo melhor imóvel

O imóvel escolhido

Ao encontrar o imóvel que atendeu a todas as suas expectativas, alguns cuidados são essenciais antes de seguir adiante com a proposta e posterior compra.

Confira nossas dicas do que averiguar.

Característica e infraestrutura:

• Localização e arredores. Procure visitar a rua do imóvel em horários diferentes, saber quais conveniências como: açougue, padarias, mercados, farmácias, etc; e inconveniências como: bares, aglomerações, etc., aquela localização pode acrescentar a sua rotina;

• Procure vistoriar de maneira satisfatória a infraestrutura do imóvel, checando o estado e funcionamento de itens como: vaso sanitário, torneiras, luzes e tomadas, observando o estado da pintura e presença de trincas ou infiltrações nas paredes, a idade e estado do telhado, presença de possíveis focos de cupim, etc.;

• Para imóveis na planta, é essencial analisar o Memorial descritivo do empreendimento e da unidade, atentando para a qualidade dos materiais usados, assim como verificar no Cartório de Registro de Imóveis competente a matrícula mãe do empreendimento, a fim de constatar a existência do registro da incorporação e se a empresa que figura no Contrato na posição de promitente-vendedora realmente é a proprietária do terreno, evitando-se possíveis fraudes. Procure se informar sobre outras obras realizadas pela construtora, visitar e colher depoimentos de compradores desses empreendimentos pode ser um bom atestado de qualidade da sua compra.

Caso seja observado algum ponto de atenção, procure esclarecer com o vendedor do imóvel.

Proposta de compra

A proposta é fundamental para iniciar a negociação de compra do imóvel. Nela o proponente deve descrever o valor que pretende pagar, bem como pretende realizar o pagamento. Orientamos sempre que a proposta seja feita por escrito, com o auxílio de um corretor de imóveis, afim de demonstrar seu real interesse na compra e facilitar a receptividade da proposta por parte dos vendedores. Nesta fase, seu corretor também deverá alinhar outras questões como data da posse, itens que deverão ficar no imóvel, datas e prazos de pagamento e possíveis regularizações necessárias para a concretização da venda e compra.

Com a negociação finalizada, orientamos que o comprador solicite a apresentação das certidões e documentos abaixo, a serem apresentadas no momento da assinatura do Contrato particular de compra e venda, afim de garantir a segurança jurídica da compra.

Cuidados essenciais com a documentação do imóvel

A análise da documentação e certidões do imóvel e dos proprietários é a fase que irá exigir mais atenção na compra. Qualquer desatenção nesta fase pode custar muito caro para o comprador, então conte com a ajuda de um corretor de imóveis e leia com atenção nossas dicas.

Conheça abaixo a relação de certidões que você deve solicitar

Para qualquer imóvel

• Certidão Negativa de ônus do imóvel, expedida pelo Oficial de registro de imóveis competente;

• Certidão Negativa de débitos da Prefeitura Local (IPTU e outros impostos);

• Averbação da construção junto ao Registro de Imóveis;

• Certidão negativa de débitos com as concessionárias de água, energia e Gás;

• Carta de quitação condominial, do imóvel ora negociado, assinada pelo síndico, bem como cópia da ata da eleição do mesmo (para imóveis em condomínio).

Para imóveis novos / lançamentos

Busque referências sobre a construtora/incorporadora do empreendimento para confirmar sua idoneidade. Verifique em que projetos ela está envolvida, com quais instituições trabalha, sua situação fiscal com o governo federal, se possui débitos estaduais ou municipais, se outros empreendimentos seus foram entregues no prazo e condições estabelecidos. Peça também:

• Cópia do memorial de incorporação e memorial descritivo da obra;

• Cópia da matrícula mãe do empreendimento, com o registro da incorporação.

Para pessoa Física

• Cópia autenticada do RG e CPF dos vendedores;

• Cópia autenticada da Certidão de estado civil dos vendedores:

   Se ele for Solteiro:

   O Comprovante de Estado Civil é a cópia da Certidão de Nascimento

   Se ele for Casado:

   Apresentar a cópia da Certidão de Casamento, observando o regime:

   Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei (somente certidão);

   Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei (somente certidão);

   Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei (com pacto);

   Separação Obrigatória de Bens (com pacto);

   Separação Total de Bens (com pacto);

   De participação final dos aquestos (com pacto).

   Se ele tiver uma União Estável:

   Deve apresentar a cópia da escritura pública de pacto antenupcial, caso o casamento tenha se realizado em data posterior a dezembro/1977, com regime de   comunhão total ou de separação de bens.

   Se ele for Separado ou Divorciado:

   Deve apresentar a cópia da Certidão de Casamento com Averbação, ou Termo de Audiência.

• Certidão Negativa dos proprietários, emitida pelo Tabelionato de Protesto de Letras e Títulos, pelo período de 05 (cinco) anos – do local onde situa-se o imóvel e a residência e domicílio dos proprietários;

• Certidão Negativa dos proprietários, de Distribuição, Ações e Execuções Cíveis, Criminais e Fiscais, emitida pela Justiça Federal;

• Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais, emitida pela Secretaria da Receita Federal;

• Certidão Negativa dos proprietários, da Justiça do Trabalho, expedido pelo Tribunal Regional do Trabalho, bem como, certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT);

• Certidão Negativa Cível dos proprietários junto ao Tribunal de Justiça do Estado, expedido pelo Ofício de Distribuidor Judicial da Comarca competente, pelo período de 10 (dez) anos – do local onde situa-se o imóvel e a residência e domicílio dos proprietários;

• Certidão de quitação de tributos e contribuições federais (se comerciante);

• Certidão quanto à dívida ativa da União (se comerciante);

• CND/INSS, com a finalidade da Lei nº 8.212/91 (se comerciante).

Observações:

a) Caso o vendedor não resida na localidade do imóvel, deverá apresentar todas as certidões do seu atual domicílio e da localidade do imóvel;

b) Havendo certidão positiva, encaminhar certidão de inteiro teor da ação.

Se o vendedor tiver menos de 21 anos, deve apresentar também a cópia da Escritura de Emancipação registrada.

Para pessoa Jurídica

• Se for sociedade por quotas:

• Cópia autenticada do Contrato social e suas alterações, registrados na Junta Comercial;

•CNPJ (antigo CGC/MF);

•Certificado de regularidade da situação – CRS/FGTS.

• Se for sociedade anônima:

•Ata da assembleia que elegeu a atual Diretoria;

•Estatutos sociais atualizados, publicados no Diário Oficial e certidão de arquivamento na Junta Comercial;

•Procuração, lavrada em cartório de notas, do(s) representante(s) da empresa que firmará (ão) o contrato (documento necessário somente se a indicação do(s) representante(s) não estiver prevista no contrato social da empresa e/ou em suas alterações);

•CNPJ (antigo CGC/MF);

•Certificado de regularidade de situação – CRS/FGTS.

Certidões Negativas para ambos os casos:

• Certidão Negativa de Distribuição, Ações e Execuções Cíveis, Criminais e Fiscais, emitida pela Justiça Federal;

• Certidão Negativa Cível junto ao Tribunal de Justiça do Estado, expedido pelo Ofício de Distribuidor Judicial da Comarca competente, pelo período de 10 (dez) anos – do local onde situa-se o imóvel e é estabelecida a empresa;

• Ações da Fazenda Estadual e Municipal (Executivos Fiscais);

• Certidão Negativa, emitida pelo Tabelionato de Protesto de Letras e Títulos, pelo período de 05 (cinco) anos – do local onde situa-se o imóvel e é estabelecida a empresa;

• Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais, emitida pela Secretaria da Receita Federal;

• Certidão Negativa dos proprietários, da Justiça do Trabalho, expedido pelo Tribunal Regional do Trabalho, bem como, certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT);

• Certidão quanto à dívida ativa da União;

• CND/INSS, com a finalidade da Lei nº 8.212/91.

Observação:

*Havendo alguma certidão positiva, encaminhar certidão de inteiro teor da ação.

Contrato particular de venda e compra

O contrato particular de compra e venda é peça indispensável. Esse contrato deve ser feito por profissional competente e experiente, e conter todas as cláusulas necessárias afim de obter segurança jurídica da transação. Abaixo, citamos algumas cláusulas indispensáveis em qualquer contrato.

• Dados básicos do vendedor e comprador (nomes; RG, CPF/CNPJ e título eleitoral; profissão);

• Valor do imóvel;

• Forma de pagamento (sinal de compra; prazos para pagamento do saldo; valor de financiamento através de bancos; financiamento por meio da própria construtora);

• Data para posse do imóvel;

• Multas (no caso de rescisão, atraso na entrega do imóvel ou imóvel entregue em condições diferentes daquelas estabelecidas);

• Relação de mobília e itens incorporados ao imóvel (se for o caso);

• Comissão do corretor/imobiliária.

Antes de assinar, tenha certeza de ter entendido plenamente o contrato.

Título de Propriedade

A formalização do título de propriedade é o momento mais importante, pois é nesse momento que você irá garantir que a propriedade do imóvel seja devidamente registrada em seu nome.

Existem diversos e diferentes tipos de títulos de propriedade, mas em uma relação de compra e venda, os mais comuns são:

• Escritura Pública de compra e venda – Para compras realizadas com pagamento à vista;

• Escritura Pública de Permuta imobiliária – Para casos em que a transação foi realizada através de permuta entre as partes;

 • Contrato de compra e venda emitido por instituição Bancária (com poder de escritura).

Em qualquer dos casos acima, enquanto não se registrar o título, que deve ser público, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel. Portanto é imprescindível que o comprador encaminhe o Título de propriedade para o Tabelião de Registro de imóveis competente imediatamente após sua assinatura.

Conclusão

Esperamos que este material seja de grande auxílio no seu processo de compra. Com ele você pôde conhecer o passo a passo que você precisa seguir e quais os cuidados essenciais durante o processo de compra do seu imóvel.

Reforçamos que a leitura desse material, não dispensa a necessidade de ter um corretor de imóveis experiente assessorando toda a transação, pois somente dessa maneira você poderá se sentir seguro.

Nós podemos ajudar!

Além da nossa carteira exclusiva de imóveis, nossa equipe trabalha em parceria com a grande maioria das imobiliárias em Piracicaba, desta maneira, você só precisa informar seu corretor quais são as características do imóvel que deseja, que iremos pesquisar e te apresentar as melhores ofertas da cidade, agendar e acompanhar suas visitas dando toda assessoria e feedback sobre cada imóvel. Nesse momento tão importante, conte com os cuidados da Unio Imóveis.